Aktuelle Trends im Immobilienmarkt

Trends im Immobilienmarkt

Trotz höherer Zinsen und geopolitischer Unsicherheiten stabilisiert sich der deutsche Immobilienmarkt 2025: Wohnungspreise ziehen nach dem Einbruch 2023 leicht an, während Bauzinsen sich auf 3 – 3,5 % einpendeln. Die Bautätigkeit bricht jedoch stark ein, was die Angebotsknappheit verschärft und Mieten in Ballungsräumen weiter treibt. ESG-Kriterien entwickeln sich zum zentralen Werttreiber; gleichzeitig beschleunigen PropTech-Lösungen den digitalen Wandel. Segment-spezifisch bleiben Logistik- und Seniorenimmobilien gefragt, während Büros mit steigenden Leerständen ringen. Diese Trends zeigen, dass Marktteilnehmer 2025 mehr denn je strategisch handeln müssen, um Chancen zu nutzen und Risiken zu begrenzen.
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Preisentwicklung & Finanzierungskonditionen
Nach dem Preisrückgang 2023 prognostizieren Analysten für 2025 einen durchschnittlichen Anstieg der Wohnimmobilienpreise von rund 3 % in Deutschland – aufgrund knapper Angebotsreserven und einer zaghaften Nachfrageerholung. Eigene Auswertungen von Dr. Klein bestätigen im April 2025 ein überwiegend stabiles Niveau mit leichten Plus-/Minus-Ausschlägen je Segment. Die Baufinanzierungszinsen pendeln sich im 1. Halbjahr 2025 zwischen 3 und 3,5 % ein, punktuell sind Sätze knapp unter 3 % möglich. Dadurch bleibt die Erschwinglichkeit eingeschränkt: Selbst ein moderater Preisanstieg belastet Haushalte, wenn Einkommen nur langsam zunimmt.  

Bautätigkeit & Angebotsknappheit
Die Zahl der Baugenehmigungen für Neubauten brach 2024 um fast 20 % auf nur 176 500 Wohneinheiten ein, weit unter dem Regierungsziel von 400 000. Parallel zeigt eine Deutsche-Bank-Analyse, dass das strukturelle Defizit an Wohnungen bis 2027 kaum schrumpft. Folge: Mieten steigen in Großstädten weiter um 4 – 5 % pro Jahr, wie aktuelle empirica-Daten belegen.   Förderimpulse wie die im Februar 2024 wieder aufgelegten KfW-Programme für „Klimafreundlichen Neubau“ lindern zwar Finanzierungskosten, adressieren aber nicht das akute Kapazitätsproblem der Bauwirtschaft.

ESQ & Nachhaltigkeit als Wertreiber
Laut PwC-Survey rücken ESG-Kriterien auf Platz 1 der Ankauf- und Bestandsstrategien professioneller Investoren; Energieeffizienz und EU-Taxonomie-Konformität entscheiden über Finanzierungskonditionen.  
Der Fokus verschiebt sich von reinen CO₂-Zielen hin zu detaillierten Dekarbonisierungsfahrplänen, in denen Eigentümer bis 2045 klimaneutral werden müssen – Sanierungsstau wird damit auch zu einem Bewertungsrisiko. Gleichzeitig gewinnen energiehungrige Rechenzentren als Nischenprodukt an Bedeutung, sofern Strom aus erneuerbaren Quellen stammt.

Digitalisierung & PropTech
PropTech-Start-ups wie Nestpick, Deskbird oder Thermosphr treiben KI-basierte Marktanalysen, smarte Gebäudetechnik und virtuelle Besichtigungen voran – ein Trend, der Prozesse verschlankt und Kosten senkt.   Immer häufiger verlangen Käufer digitale Due-Diligence-Pakete, sodass digitale Zwillinge und Blockchain-Gestützte Grundbücher in Pilotprojekten getestet werden.  

Segment im Fokus

Seniorenheime
Der demografische Wandel sorgt für rasant wachsende Nachfrage nach barrierefreiem, betreutem Wohnen; Studien rechnen mit mehreren Hunderttausend fehlenden Einheiten bis 2035.    PwC sieht daher steigende Preise und stabile Renditen für Pflege- und Service-Immobilien.  
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Logistik
E-Commerce und Nearshoring lassen Logistikflächen weiter zur „Königsklasse“ avancieren; Investoren schätzen die vergleichsweise niedrige Leerstandsquote und indexierte Mietverträge

Büro
Im Bürosegment steigt der Leerstand in den Big 7 auf 7,3 Mio. m² – höchste Quote seit 2014 –, während Mieter flexible Flächen und ESG-konforme Gebäude bevorzugen.   Core-Objekte in Toplagen halten Werte, doch ältere Bestände drohen zu „stranden“, wenn sie nicht energetisch modernisiert werden.

Ausblick und Handlungsempfehlungen

• Finanzierung sichern: Wer heute finanziert, sollte variable oder Forward-Modelle prüfen, um von potenziell fallenden Zinsen 2026 ff. zu profitieren.
• Sanierungsfahrplan erstellen: ESG konforme Maßnahmen steigern Werthaltigkeit und erleichtern Anschlussfinanzierungen.
• Segment-Diversifikation: Logistik- oder Seniorenobjekte können Portfolios stabilisieren, während riskante Büros aktiv gemanagt oder umgenutzt werden sollten.
• Digitale Tools nutzen: PropTech-Dienstleister reduzieren Leerstand, dokumentieren ESG-Daten automatisiert und verbessern Kommunikation mit Mietern/Käufern.

Quellen

1. Reuters: „German home prices to rise 3 % this year on tight supply“ (27. 05. 2025).  
2. Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (April 2025).  
3. Dr. Klein Zinsprognose Baufinanzierung 2025.  
4. Zentralverband Deutsches Baugewerbe: „Baugenehmigungen 2024 deutlich unter Bedarf“ (03/2025).  
5. Deutsche-Bank-Research: „Outlook for the German housing market 2024/25“ (PDF).  
6. Tagesschau: „Warum es mit der Wohnungsnot noch schlimmer wird“ (03/2025).  
7. KfW-Mitteilung: „Klimafreundlicher Neubau – Förderkredite wieder verfügbar“ (20. 02. 2024).  
8. PwC & ULI: „Emerging Trends in Real Estate Europe 2025“ (11/2024).  
9. Seedtable: „Best PropTech Startups Germany 2025“ (04/2025).  
10. JLL Research: „Deutschland Big 7 Büromarktbericht Q1 2025“ (05/2025).  
11. WohnSchön Immobilien: „Demografischer Wandel & Senioren-Wohnen“ (02/2025).  
12. Julius Bär Immobilienmarkt-Bericht Deutschland Q2 2025 (PDF).  
13. PwC: „Seniorenimmobilien als zukunftssichere Investition“ (2025).  
14. LMR PrimeState: „Der deutsche Immobilienmarkt 2025 – Trends & Entwicklungen“ (06/2025).